Флаксман групп
Агенство недвижимости и правовых услуг
Советы от нашего Директора
Екатерина Александровна Флаксман - директор и основатель агентства недвижимости и правовых услуг "Флаксман Групп".
Совет 1
Как продать свою недвижимость
Как продать недвижимость? Нужен ли риелтор? Как определить цену?
Что должно быть в объявлении? Во избежание лишних вопросов в телефонных разговорах, напишем в объявлении всё: про район, про двор, про подъезд, про квартиру, не приукрашивая действительность, но не умаляя достоинств. Каждая лягушка хвалит своё болото — похвалите место и сам объект, больше деталей. Я всегда хочу купить самое лучшее даже в эконом-сегменте!
Делаем много фото, заинтересуйте покупателя, снимаем видео объекта.
Совет 2
Ипотека
Я предостерегаю молодых людей от импульсивного ипотечного кредитования!!!
Если молодые супруги берут ипотеку при моральной и финансовой поддержке родителей, то это замечательное решение, но если приходится делать всё самим, то и полагаться остается только на себя. Супруги берут на себя кредитные обязательства, разводятся и после остаются с долгами, поделенными пополам, а не с половиной приобретенной квартиры. Если речь идет о незарегистрированных отношениях, кредит берет один партнер, а второй несет расходы без права собственности. При подписании кредитного договора с банком, клиент обязан страховать жизнь, а вторая половина, таким образом, не только останется без права требования доли при расставании, но и без права наследования (что печально, но немаловажно). Когда мы берем ипотеку, объект будет находиться в залоге у банка до полной выплаты, то есть затрудняется процесс продажи (не каждый покупатель готов приобрести обремененный объект) — это важно понимать.
Когда мы размещаем объявление «от собственника», сразу становимся привлекательными для многих агентств, которые хотят получить эксклюзивное право продать этот объект. В мегаполисах более 500 агентств недвижимости, при этом офисы крупных агентств не связаны между собой, поэтому собственника ждут тысячи звонков не по делу. Перед просмотром объекта, риелтор уточнит, готовы ли мы поблагодарить его за труд. Если мы хотим сэкономить время, лучше обратиться к агентству сразу, потому что все специалисты понимают: услуги вы оплатите только своему агентству, поэтому показы будут только для потенциальных покупателей, а не с целью заключения договора на оказание услуг. Хороший риелтор — это психолог и знаток продаж, это буфер, это щит между продавцом и покупателем, он будет принимать звонки и вести переговоры вместо нас, от нашего имени, он минимизирует негатив, сгладит углы, он избавит нас от неприятных разговоров, с которыми сталкиваемся при продаже: торг, личные вещи (мебель, техника, предметы интерьера), время на организацию сделки и сборы, прочие детали.
Цена. Здесь всё просто: если наша недвижимость по рыночной цене, мы продадим незамедлительно, завышенная цена покупателю не интересна. То есть нет на рынке дураков. Рынок знает взлеты и падения, но живет по своим законам. Как узнать цену? Проанализировать недвижимость внутри района, сопоставить с качеством своего жилья, добавить 3-5 процентов на случай торга. Если в течение двух недель звонков не было — цена высокая.
Если нет первоначального взноса, то какова гарантия, что будет посильно вносить ежемесячный платеж? Первоначальный взнос — это гарантия платежеспособности клиента, это говорит о том, что у него есть выносливость, сила воли, чтобы пойти на серьезную сделку. Советую снимать жильё (это обойдется на 30-40% дешевле ипотечного платежа) и откладывать стабильно недостающую сумму, по договоренности и не брать оттуда средства. Если в течение полугода-года паре удается откладывать вышеуказанную сумму или даже больше в установленные сроки, смело берите на себя долговые обязательства. В первые годы по условиям кредитования выплачиваются проценты банку, а далее сумма основного долга. Из расчета 10 процентов годовых на 15 лет. При сумме займа в 1 миллион рублей: 10% - 100 000 рублей в год. За 15 лет — это 1,5 миллиона. Плюс сумма основного долга — 1 миллион. Итого, за 15 лет выплата составит 2,5 миллиона рублей.
Съемное жилье хорошо для молодых пар еще по одной причине. Итак, выбирая ипотеку мы рассчитываем, что будем платить за своё, что можно сделать любой ремонт, купить красивую мебель, обои, люстры, подушки и прочее. Итак, при выплате (с учетом 10% годовых и сумма 1 миллион рублей) 11 тысяч рублей ежемесячно плюс 13-ый платёж — страхование (около 9 тысяч с одного миллиона) удастся ли молодой семья приобретать все эти предметы уюта? Допустим, кредит 2 миллиона — это 23 тысячи в месяц плюс ежегодные выплаты по страховке и так далее. Плюс оплата коммунальных услуг, Интернет, содержание и питание.
Мы можем и должны украшать место, в котором живём. При этом, можно договориться с собой умерить аппетиты или условиться с хозяином арендованной квартиры: в счёт стоимости аренды поменять обои и прочее, можно купить то, что можно унести с собой: посуду, пледы, картины, технику и всё подобное. И! Зададим себе вопрос: улучшали ли мы условия жизни, когда жили с родителями? Делали ли ремонт на последнем месте пребывания? Или свыклись и оставили, как есть?
На каждый из этих вопросов нужно дать честный ответ.
Совет 3
Как сэкономить на услугах по покупке недвижимости
Как сэкономить на услугах по покупке жилья? Как купить квартиру без помощи риелтора? Можно ли обойтись без юриста и оформить квартиру/дом/дачу/землю самостоятельно?
Экономьте и процветайте!
Что именно делает Агентство, чтобы подобрать вариант для покупки?
- Анализ рынка
- Расстановка приоритетов
- Подготовка к показу
- Движение к сделке
- Проведение сделки
- Гарантии
Существует множество источников, актуализированных и достаточно надёжных, откуда риелторы берут данные по объектам: сайты, печатные СМИ. Разумеется, вы и сами можете совершить тот же путь. Мы смотрим объявления по запросу, при этом многие каталоги на сайтах устроены несовершенно, многие частные объявления сформулированы некорректно, поэтому совет: не ставьте много «галочек», то есть смотрите рынок целиком. Как правило, если запрос укладывается в ценовой сегмент рынка, у вас со всех вышеперечисленных страниц наберется около 200-300 объявлений. Эти объявления мы открываем и находим, что у одного объекта цена завышена, другое в срочной продаже, третье подходит по всем параметрам. Так, при беглом анализе у нас выходит подходящих именно вам 50-70 объявлений, вы готовы их смотреть.
Подготовка к показу. Внимательно прочитав объявление, нужно сделать уточняющий звонок со следующими видами вопросов:
Актуально ли объявление? Бывает так, что собственник или риелтор забывают снять объявление после продажи.
Актуальна ли цена? Бывает так, что предложение изменилось, изменились обстоятельства продажи (например, собственник оставляет всю мебель и технику при переезде, хотя ранее хотел забрать, собственник хочет уменьшить стоимость, если покупатель будет с наличными и проч.).
Каков объект? Дополнительные вопросы по информации, не указанной в объявлении (например, соответствует ли состояние объекта фотографиям, что на стенах: обои или краска, как давно был проведен ремонт, какие именно детали подлежат исправлению (дефекты, износ), каково состояние придомовой территории и подъезда, кто соседи и проч.).
Каковы обстоятельства сделки? Как был куплен объект? Требуется ли дополнительные усилия по проведению сделки (дети-собственники, несколько собственников, квартира в обременении банка/проживающих лиц/арендаторов, была ли квартира приватизирована и проч.).
Когда можно посмотреть объект? Здесь важно договориться о показе, учитывая, что у вас их будет несколько, чтобы в один временной отрезок смотреть один район и сэкономить время на перемещениях.
Какова комиссия специалиста? Как может поторговаться собственник? Это важный момент, потому что комиссия агентства может варьироваться от 1 до 5 процентов, собственник может категорически отказываться от торга ввиду своих обстоятельств или характера (если вам понравится квартира, вы должны заранее знать эти нюансы, чтобы не попасть в дилемму с финансовой точки зрения: вам нравится квартира, но не устраивают условия покупки, в которые вас поставили)
Условиться о времени контрольного звонка.
Совет: на просмотре ведите себя сдержанно и будьте внимательны к деталям. Относитесь к людям так, как хотели бы, чтобы они отнеслись к вам: не критикуйте, но не выражайте восторгов (всё это влияет на восприятие и, как ни странно, на условия сделки: хорошему человеку приятно уступить в цене, восторженному цену можно поднять, а неприятному человеку не хочется уступать ни в чём и никогда) Не думайте, что у вас много времени (пойду посмотрю ещё, подожду недельку-другую): собственник не будет ждать, его цель — продать поскорее. Если квартира нравится, её нужно брать, не раздумывая. Почему? Потому что вы уже провели анализ рынка и выбрали лучшее. Рекомендую говорить так: «Я склоняюсь к покупке, если цена и условия будут прежними. А чтобы быть уверенным до конца, я посмотрю еще 3 варианта, потому что я заранее договорился о просмотре, как с вами, не могу подвести людей. Я должен быть полностью убежден, что это правильный выбор».
Движение к сделке. После того, как вы определились с объектом, вам нужно посмотреть, соответствует ли планировка техническому паспорту, особенно, если вы пользуетесь ипотечными средствами и/или материнским капиталом.
Далее вы должны показать своё намерение купить объект. Для этого необходимо составить так называемый «предварительный договор купли-продажи». В нём вы укажите все детали и все требования сторон по грядущей сделке: участники, цена, обстоятельства сделки и сроки ее проведения.
К моменту подписания договора вы должны проверить в открытых источниках следующие данные: сведения о последних внесенных изменениях в Росреестр, состояние задолженности по коммунальным платежам, открытые данные по собственникам. Эти сведения вы попросите подтвердить к сделке соответствующими справками, выписками и иными документами, требуемыми для проведения безопасной сделки.
На подписание основного договора могут требоваться разные документы из разных инстанций (например, если квартира была приватизирована, недостаточно выписки из домовой книги, полученной у паспортиста, необходима расширенная выписка из ГЖА, где содержаться сведения о проживавших лицах с момента постройки дома по сегодняшний день).
В подготовку к сделке включается также: обозначение дня сделки в зависимости от обстоятельств (например, при ипотечной сделке с двумя взрослыми собственниками важно договориться с сотрудником банка, нотариусом и записаться на сдачу документов в один день, в противном случае придется растягивать сделку на несколько дней).
Проведение сделки. Когда вы подготовились к сделке, согласовали процедуру и дату, важно подготовить договор купли-продажи, оплатить пошлины, собрать требуемые от вас документы и не опоздать! Будьте спокойны и вежливы, потому что до сдачи документов, у одной из сторон могут возникнуть эмоции или обстоятельства, препятствующие завершению. Волнуются все, держите себя в руках и не провоцируйте других!
Гарантии. При проведении сделки с недвижимостью самостоятельно у вас нет никаких гарантий, что она состоится, ведь вы могли собрать не весь пакет документов, также у вас нет гарантий, что у отдела, который занимается непосредственно внесением сведений в базу Росреестра не возникнет препятствий к оформлению. Специалист может не принять документы, а специалист, который оформляет может не оформить. Будьте готовы к тому, что сделка будет приостановлена из-за недостаточности данных в договоре или отсутствия требуемых для перехода права собственности документов. В этом случае, не поддавайтесь панике: специалист объяснит вам, какие именно документы нужно донести, какие действия совершить, что именно послужило причиной отказа. Нужно оперативно исправить свои ошибки. Не забывайте про безопасность расчетов: обратитесь в банк и продлите аккредитивы, подпишите дополнительные соглашения, бережно храните расписки и чеки!
Совет 4
Как самостоятельно рекламировать свою квартиру
Как написать объявление о продаже квартиры? Как продать квартиру без риелтора? Как привлечь покупателя и сэкономить при этом время?
Для начала мы должны провести генеральную уборку, произвести минимальную подготовку к продаже.
Все личные вещи, включая кухонную утварь, полотенца, пледы, зубные щетки уберите в шкафы (рекомендуется купить корзину или коробку, чтобы перед показом квартиры сложить перечисленное и убрать).
Сделайте снимки из углов комнат, лучше встать на стул или стремянку. Для красивых фото ванная и кафель должны блестеть (рекомендуется просто намочить поверхность и тут же сделать снимки). Если квартира продается с мебелью и техникой, нужно сделать отдельные фото этих предметов, но если без, то не концентрируйтесь на них, не делайте крупные снимки мебели, если не рассматриваете ее продажу. Обязательно сфотографируйте и приложите в объявление план помещения. Помните: квартира должна иметь товарный вид, это сэкономит время. На многих сайтах есть возможность размещения видео — это замечательная возможность избежать постоянных показов. Если вы приложите видео, потенциальный покупатель сможет ознакомиться и получить общее впечатление без визита, при этом на просмотры будут приходить только заинтересованные в покупке. Не впускайте в квартиру риелторов без покупателей — это попытка заключить договор. Напишите в объявлении: «Риелторам просьба не беспокоить без покупателя. Комиссию гарантирую», звонить из колл-центров будут всё равно. Риелторы не звонят только риелторам, с частным продавцом всегда есть надежда (утомленный звонками продавец может сдаться и подписать договор).
Указывайте в объявлении максимум информации: год и тип постройки дома, инфраструктуру (объявление может смотреть человек из другого города или другой страны, он может не знать, какой это район), указывайте максимум информации о содержании дома (УК или ТСЖ, как давно производится ремонт, какие соседи), опишите квартиру (все характеристики: когда был ремонт, какие материалы были использованы, какие установлены радиаторы отопления, есть ли противопожарная система и проч.), составьте портрет потенциального покупателя (семья с детьми, квартира для холостяка, подходящий вариант для сдачи в аренду).
Цена в объявлении должна быть чуть выше рынка: нужно поблагодарить риелтора, а также заложить средства под торг. Помните, подходя к сделке наметьте, какой юрист или агентство будут проводить ее (у вас есть опасность в расчетах: вы можете не получить заявленную сумму даже после сдачи документов и перехода права собственности).
Показ квартиры. Ведите себя сдержанно, но не угрюмо, покажите товар лицом, будьте аккуратны, проверяйте документы потенциальных покупателей. Если квартира мебелирована, предложите присесть, расскажите о себе, об обстоятельствах продажи и покажите копии документов (свидетельство/егрн, технический паспорт, правоустанавливающие документы, счёт по оплате коммунальных услуг за предыдущий месяц). Провожая потенциального покупателя, дайте понять, что торгуетесь, что есть возможность оставить мебель, технику и предметы интерьера (например).
Совет 5
Ожидание сделки
Ожидание. Промедление. Надежда
Во время того, как мы ждём какое-то событие, мы выпадаем из контекста реальности. Нам кажется, что время тянется, что риелторы и юристы работают вполсилы, не продвигают к результату. Специалист заранее обозначает требуемые сроки, необходимые для корректной подготовки к сдаче документов на регистрацию, и дату окончания процесса передачи прав собственности на объект. В этот момент клиент может расслабиться, но дело не сделано. Мы начинаем паниковать и требуем ответной реакции от окружающих. Хороший специалист в этот момент не бросит своего клиента, он снабдит его дополнительной информацией, выдаст памятки, ссылки на правовые нормы.
Мы начинаем паниковать и требуем ответной реакции от окружающих. Хороший специалист в этот момент не бросит своего клиента, он снабдит его дополнительной информацией, выдаст памятки, ссылки на правовые нормы. Не стесняйтесь спросить своего риелтора, как продвигается подготовка к вашей сделке. Не стесняйтесь спросить своего риелтора, как продвигается подготовка к вашей сделке. Если он стоит тех денег, которые заявлены в договоре оказания услуг, он ответит на все ваши вопросы, снимет с вас бремя сомнения. Вы сможете успокоиться, использовать этот этап жизни для более полезных и приятных вещей.